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2019年過半，經(jīng)歷了去年下半年麗江房市的瘋狂漲幅后，面對逐漸趨于平穩(wěn)的市場，房價成了很多麗江人想問又不敢問的問題。

放在10年前，誰能想到當時50萬的庭院如今已漲到了200多萬？誰又能預料到當時買別墅的錢如今只夠買半個公寓？誰又能預見當年極少聽說的房產(chǎn)中介如今能遍及大街小巷？

10年間，麗江的房價究竟?jié)q了多少？還有漲價空間嗎？漲幅將如何？

多次相約之后，上周末，讀本君有幸專訪到麗江房地產(chǎn)資深人士鐘占友。這個這位在麗江房地產(chǎn)市場摸爬滾打15年的業(yè)內(nèi)資深人士，用數(shù)據(jù)、案例，為你揭秘麗江房市。

前段時間，在玉龍新縣城買了新別墅的市民李先生一家，從南苑小區(qū)搬家了。10年前，李先生在南苑小區(qū)花50萬左右買了幢庭院后，全家一直住在這里。雖說南苑小區(qū)地處市中心，但因為門口就是菜市場、花鳥市場，平時隨時舉辦各種交流會，使得開車出入非常不便，因此早在3年前，李先生便在玉龍新縣城買了幢別墅。

如今，新別墅裝修完，李先生一家便搬了過去。當初李先生是貸款買了玉龍縣城的別墅，花了130多萬，加上后期裝修，總共投資170多萬。搬家之前，李先生便打出了售房信息，最終以203萬的價格，順利將南苑小區(qū)的庭院售出。這樣，不僅貸款可以一次性還清，家里還有富余。“雖然玉龍縣城看著比南苑小區(qū)遠了很多，但是這里交通便利，主要還是清靜，很適合老人。而且現(xiàn)在沒有貸款壓力，這感覺不錯！”很多親戚朋友想不通李先生一家為何會舍近求遠，但李先生自己心里很舒坦。住房就像穿衣，冷暖自知，誰住誰知道。

只是當初自己購買的南苑小區(qū)庭院，10年間從50萬漲到了200多萬，這是李先生之前想都不敢想的。

事實上，不止南苑，十年間，不論是庭院別墅還是公寓，麗江的房價，的確是漲了不少。2009年柏龍水榭4000元/㎡的公寓，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了8000元/㎡，價格翻了一倍；十年前怡璟苑、怡鑫苑的庭院，4000/㎡，如今已經(jīng)漲到10000/㎡。

上面是鐘占友這些年經(jīng)過麗江房網(wǎng)經(jīng)手交易總結出來的房價變化表。據(jù)悉，漲幅最為明顯的是2018年。對于當時房價的瘋狂，讀本君也曾做過題為《一套庭院一年漲50萬？扛著火腿找房產(chǎn)商買房？麗江房價“漲聲不斷”！》的報道（點此查看詳情）。

對于此前、現(xiàn)在以及今后的麗江房市，鐘占友進行了深入分析。

新聞

面對面

讀本君

從十多年前麗江房價不足千元一平，到現(xiàn)在的價格瘋長，你如何看待？其中購房者、房地產(chǎn)商、房產(chǎn)中介機構的角色發(fā)生了怎樣的變化？

鐘占友：10年以前，我們主要靠網(wǎng)絡平臺發(fā)布房源信息，當時信息量比較大，生意還不錯。那個時候麗江的中介公司不到10家，現(xiàn)在麗江城區(qū)已有近80家中介。300米范圍內(nèi)就有4、5家，大街小巷都有，有些小區(qū)大門口就有中介的門店，這在以前是看不到的。

麗江房價破千是在2000年，當時有兩個小區(qū)的房價我印象很深刻，裕安路的園丁小區(qū)是850—950元/㎡，裕康苑的公寓是1000—1300元/㎡，剛好破千元。別墅價格在2000元/㎡左右，一棟200㎡別墅的價格在48—50萬，而現(xiàn)在區(qū)域位置好的公寓式都要到120多萬了。

麗江房價瘋漲主要有兩個階段。2010年—2013年出現(xiàn)過漲幅，三年低迷后，2016年房市回暖，到2017、2018年，尤其是2018年漲勢特別兇猛。2018年3月—11月，那是一路上漲，一天一個價。做了這么多年房網(wǎng)，那種漲法我都害怕。

2018年4月，位于南口路的祥云苑開盤，開盤兩天單價從3680元/㎡漲到5880元/㎡。僅僅用了2個多月的時間，該樓盤就銷售一空。這個消息讓其他房地產(chǎn)商信心倍增，而祥云苑的漲勢也成了2018年麗江房價的轉折點。

當時鐘占友的麗江房網(wǎng)公眾號發(fā)一期，最少都能成交一兩套，而且基本是新房轉讓，這讓他頗為意外。那種搶購的狀態(tài)夸張到只要能拿到房子，就沒有不賺錢的。有時候一套公寓轉手就是十幾萬，而且等你知道這個樓盤，基本已經(jīng)內(nèi)部認購完了，想買都買不到。

之后陸續(xù)有新的樓盤開發(fā)，開發(fā)商價格一家比一家高。按照市場的價格定位，麗江的房價一下就起來了。根據(jù)購買者買漲不買跌的心理，房子漲了就趕緊買，造成了當時的瘋搶局面?！翱钢鹜日曳慨a(chǎn)商”，真是一點都不夸張。

讀本君

出現(xiàn)這種價格暴漲的原因是什么？

鐘占友：原因有很多，從時間上來分析。

1、2015年—2017年期間，麗江很少有新的樓盤開發(fā)，當時市場非常低迷。到2017年下半年有些新的樓盤開發(fā)，出現(xiàn)了供不應求的現(xiàn)象。面對這種現(xiàn)象，為了保證資金鏈不斷裂，麗江很多房地產(chǎn)開發(fā)商都低價銷售手中的樓盤。這兩年麗江很多樓盤，很多都是保本價在出售。因此基數(shù)就低。

2、動車開通的消息吸引了不少炒房客。2018年6—9月，因為受昆明、大理、西雙版納房價的影響，麗江來了一批炒房客。其中不乏外省過來買房納涼避暑的，也有不少鶴慶、香格里拉周邊地區(qū)的人過來買房。

3、去年原本說12月6日動車開通，大家的預期是動車開通了房價一定漲，但其實開通了沒漲。因為開通前房價就漲了，而且漲狠了，導致后期疲軟。

4、改善型住房需求的增加。這個眾所周知，二胎政策開放、棚戶區(qū)改造、2017年開始公務員工資大幅增加。這些都促成了剛需。很多人賣了公寓買別墅，需求量一增加，剛好市場環(huán)境也好，就漲起來了。

5、麗江一區(qū)四縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)上班一族（企事業(yè)單位職工）在城里投資買一點房產(chǎn)，在城里務工一族、剛參加工作的大學畢業(yè)生等的買房需求，也促進了市場的活躍。以上種種原因，推動了麗江房價的上漲。

據(jù)吉屋網(wǎng)2019年6月4日數(shù)據(jù)顯示，目前麗江新房均價為10823元/㎡，二手房均價為7800元/㎡，環(huán)比上月兩者均出現(xiàn)了下跌。（這一價格，也包含了旅游地產(chǎn)，因此，數(shù)據(jù)僅供參考）

從圖中可以明顯看出，從2018年11月開始，麗江新房的價格出現(xiàn)了明顯的企穩(wěn)且略有下跌，這種現(xiàn)象一直到今年上半年，可能還會延續(xù)。

這種現(xiàn)象在麗江房網(wǎng)的門店里也能明顯感受到。2019年下半年發(fā)一期公眾號就能成交一套房的情況，到現(xiàn)在發(fā)四五期都不一定能賣一套房。

俗話說，“動車一響，黃金萬兩”。但是這個說法，在麗江房市里并沒有達到人們所預期的效果。原本隨動車開通在大理一躍而起的房價，在麗江卻遭遇了“水土不服”。

一方面，動車開通后，很多對麗江醫(yī)療、教育條件失望的人，轉而跑到教育、醫(yī)療更占優(yōu)勢的昆明買房。這種現(xiàn)象是不少房地產(chǎn)商都沒想到的。

另一方面，經(jīng)過2018年這一波漲勢，一些政策和條件被放寬。得益于此，麗江有大量樓盤開發(fā)，供給大大增加。

據(jù)另一知情人士介紹，麗江城區(qū)今年以來將會新開近20個新樓盤，包括正在開發(fā)的。“因為前幾年都沒有開發(fā)，現(xiàn)在這么多的樓盤一下子出來，對整個市場的沖擊會非常大?！痹撝槿藦娬{(diào)。

讀本君

在這種情況下，購房者或者投資者應該如何做出決策？

鐘占友：麗江的房價上了8000元/㎡的一定要特別謹慎，上了10000元/㎡的屬于風險偏高，老百姓攢點錢不容易，一定要謹慎謹慎再謹慎。

此外，近期麗江出現(xiàn)了很多投資回報型樓盤，將近有6、7個，還有酒店式公寓等。這些房價定在6500—10000元/㎡，面積大概在40—70㎡，一套大概40－60多萬。

賣房的不少是代理公司，他們許諾的一些東西其實很難實現(xiàn)。后面代理公司走了，誰為你負責？而且不少打著國際連鎖酒店管理旗號的，能實現(xiàn)的很少。

還有，前期價格為什么這么高？他就是把這個錢作為你的分紅，又返還給你。羊毛出在羊身上，這個東西價格為6千，我賣你一萬，第一年、第二年返款，第三年也許就拿不到收益分紅了，你怎么辦？

比如說投資回報率很高，4、5年短期回本這些，其實都是非常難的。一般商鋪及投資回報類房地產(chǎn)項目的投資都是20年回本，在麗江有些20年都回本不了。

去年底，還出現(xiàn)了有些認購的樓盤無法轉手，最終炒房客原價退還給開放商的現(xiàn)象。這也是又一次提醒大家一定要理性投資，謹慎投資。

據(jù)悉，麗江目前的酒店公寓式住房，有好幾個此前收益在6%左右，現(xiàn)在回報率不足2%。

香江花園尚水居、古云杉、華首上領域、金凱廣場、陽光100等小區(qū)的單身公寓，40㎡左右的房售價13—18萬。但如今的市場上，同類型面積大小的投資性房屋產(chǎn)品基本能賣到35萬—45萬，單價將近10000元/㎡，這種差異的對比，值得購房者靜下心來認真思考。

讀本君

在麗江，什么樣的房子更受歡迎？作為首次購房者需要注意哪些問題？

鐘占友：公寓式面積在95—128㎡，3室2廳2衛(wèi)（1衛(wèi)）1廚1陽臺，這種在麗江相當受歡迎。還有一種是面積差不多（120—130㎡），一樓帶院子的公寓也相當搶手。然后同等面積，退臺式帶露臺的房型也非常熱銷。

庭院的話在200—260㎡左右，5室2廳3衛(wèi)的戶型需求量最大，帶個30—40㎡的院子最佳。

之前有新聞說全國各地停止別墅的審批，然后當時大家都以為不能建別墅，別墅的價格就上漲了。希望老百姓不要誤解，其實這個是為了調(diào)控住房供應結構、規(guī)范市場而提出的。

相關新聞：

2016年國土部再次強調(diào)了“禁墅令”，表示全國各地將停止審批別墅類供地和辦理相關用地手續(xù)，對聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項目的審批也將進一步控制。

2019年住建部門要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關別墅項目建設審批手續(xù)，并對已建、在建、在批、待建、待批的別墅項目做好梳理等工作。

而首次購房者，一定要注意以下5個方面：

1、了解開發(fā)商的情況，有沒有相應的資質(zhì)，地塊有沒有到手，以后能不能辦到不動產(chǎn)證。

2、了解土地的性質(zhì)，重點包含兩個方面，一是政府合法國有出讓地，還有一種是返還地。尤其是返還地，涉及可否辦到證，因為耗時會比較長，一定要看清楚。

3、首次買房，一定要了解自已銀行征信情況，能不能貸款，能貸多少。

4、如果是轉讓，一定要簽訂認購權轉讓協(xié)議，并且確認房價。如果后期開發(fā)商漲價就會容易出現(xiàn)扯皮，所以一定要有雙方簽定的《認購權轉讓協(xié)議書》，規(guī)避后期的風險。

5、買房還是要注意風險，建議多多咨詢專業(yè)人士，了解市場行情，不要盲目購房。

讀本君

那么，未來麗江的房價還會上漲嗎？

鐘占友：去年的這波漲勢讓房地產(chǎn)商看到了希望，但是今年其實泡沫已經(jīng)開始出現(xiàn)了，現(xiàn)實沒有那么美好。像麗江的房價到8000-10000元/㎡，上升的空間已經(jīng)很少了。未來麗江的房價還會有上升的空間，但空間不大，跟原來預期的有不少差距。

還有最重要的一件事情，房產(chǎn)稅。如果房產(chǎn)稅在麗江實行的那一天，將對房市形成很大的影響。以前是以房養(yǎng)房，等房產(chǎn)稅正式施行就養(yǎng)不起了，到時候就會出現(xiàn)很多這種情況。

還是那句話，房子是用來住的，不是用來炒的。