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2019年過(guò)半，經(jīng)歷了去年下半年麗江房市的瘋狂漲幅后，面對(duì)逐漸趨于平穩(wěn)的市場(chǎng)，房?jī)r(jià)成了很多麗江人想問(wèn)又不敢問(wèn)的問(wèn)題。

放在10年前，誰(shuí)能想到當(dāng)時(shí)50萬(wàn)的庭院如今已漲到了200多萬(wàn)？誰(shuí)又能預(yù)料到當(dāng)時(shí)買別墅的錢如今只夠買半個(gè)公寓？誰(shuí)又能預(yù)見(jiàn)當(dāng)年極少聽(tīng)說(shuō)的房產(chǎn)中介如今能遍及大街小巷？

10年間，麗江的房?jī)r(jià)究竟?jié)q了多少？還有漲價(jià)空間嗎？漲幅將如何？

多次相約之后，上周末，讀本君有幸專訪到麗江房地產(chǎn)資深人士鐘占友。這個(gè)這位在麗江房地產(chǎn)市場(chǎng)摸爬滾打15年的業(yè)內(nèi)資深人士，用數(shù)據(jù)、案例，為你揭秘麗江房市。

前段時(shí)間，在玉龍新縣城買了新別墅的市民李先生一家，從南苑小區(qū)搬家了。10年前，李先生在南苑小區(qū)花50萬(wàn)左右買了幢庭院后，全家一直住在這里。雖說(shuō)南苑小區(qū)地處市中心，但因?yàn)殚T口就是菜市場(chǎng)、花鳥(niǎo)市場(chǎng)，平時(shí)隨時(shí)舉辦各種交流會(huì)，使得開(kāi)車出入非常不便，因此早在3年前，李先生便在玉龍新縣城買了幢別墅。

如今，新別墅裝修完，李先生一家便搬了過(guò)去。當(dāng)初李先生是貸款買了玉龍縣城的別墅，花了130多萬(wàn)，加上后期裝修，總共投資170多萬(wàn)。搬家之前，李先生便打出了售房信息，最終以203萬(wàn)的價(jià)格，順利將南苑小區(qū)的庭院售出。這樣，不僅貸款可以一次性還清，家里還有富余。“雖然玉龍縣城看著比南苑小區(qū)遠(yuǎn)了很多，但是這里交通便利，主要還是清靜，很適合老人。而且現(xiàn)在沒(méi)有貸款壓力，這感覺(jué)不錯(cuò)！”很多親戚朋友想不通李先生一家為何會(huì)舍近求遠(yuǎn)，但李先生自己心里很舒坦。住房就像穿衣，冷暖自知，誰(shuí)住誰(shuí)知道。

只是當(dāng)初自己購(gòu)買的南苑小區(qū)庭院，10年間從50萬(wàn)漲到了200多萬(wàn)，這是李先生之前想都不敢想的。

事實(shí)上，不止南苑，十年間，不論是庭院別墅還是公寓，麗江的房?jī)r(jià)，的確是漲了不少。2009年柏龍水榭4000元/㎡的公寓，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了8000元/㎡，價(jià)格翻了一倍；十年前怡璟苑、怡鑫苑的庭院，4000/㎡，如今已經(jīng)漲到10000/㎡。

上面是鐘占友這些年經(jīng)過(guò)麗江房網(wǎng)經(jīng)手交易總結(jié)出來(lái)的房?jī)r(jià)變化表。據(jù)悉，漲幅最為明顯的是2018年。對(duì)于當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)的瘋狂，讀本君也曾做過(guò)題為《一套庭院一年漲50萬(wàn)？扛著火腿找房產(chǎn)商買房？麗江房?jī)r(jià)“漲聲不斷”！》的報(bào)道（點(diǎn)此查看詳情）。

對(duì)于此前、現(xiàn)在以及今后的麗江房市，鐘占友進(jìn)行了深入分析。

新聞

面對(duì)面

讀本君

從十多年前麗江房?jī)r(jià)不足千元一平，到現(xiàn)在的價(jià)格瘋長(zhǎng)，你如何看待？其中購(gòu)房者、房地產(chǎn)商、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的角色發(fā)生了怎樣的變化？

鐘占友：10年以前，我們主要靠網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布房源信息，當(dāng)時(shí)信息量比較大，生意還不錯(cuò)。那個(gè)時(shí)候麗江的中介公司不到10家，現(xiàn)在麗江城區(qū)已有近80家中介。300米范圍內(nèi)就有4、5家，大街小巷都有，有些小區(qū)大門口就有中介的門店，這在以前是看不到的。

麗江房?jī)r(jià)破千是在2000年，當(dāng)時(shí)有兩個(gè)小區(qū)的房?jī)r(jià)我印象很深刻，裕安路的園丁小區(qū)是850—950元/㎡，?？翟返墓⑹?000—1300元/㎡，剛好破千元。別墅價(jià)格在2000元/㎡左右，一棟200㎡別墅的價(jià)格在48—50萬(wàn)，而現(xiàn)在區(qū)域位置好的公寓式都要到120多萬(wàn)了。

麗江房?jī)r(jià)瘋漲主要有兩個(gè)階段。2010年—2013年出現(xiàn)過(guò)漲幅，三年低迷后，2016年房市回暖，到2017、2018年，尤其是2018年漲勢(shì)特別兇猛。2018年3月—11月，那是一路上漲，一天一個(gè)價(jià)。做了這么多年房網(wǎng)，那種漲法我都害怕。

2018年4月，位于南口路的祥云苑開(kāi)盤，開(kāi)盤兩天單價(jià)從3680元/㎡漲到5880元/㎡。僅僅用了2個(gè)多月的時(shí)間，該樓盤就銷售一空。這個(gè)消息讓其他房地產(chǎn)商信心倍增，而祥云苑的漲勢(shì)也成了2018年麗江房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

當(dāng)時(shí)鐘占友的麗江房網(wǎng)公眾號(hào)發(fā)一期，最少都能成交一兩套，而且基本是新房轉(zhuǎn)讓，這讓他頗為意外。那種搶購(gòu)的狀態(tài)夸張到只要能拿到房子，就沒(méi)有不賺錢的。有時(shí)候一套公寓轉(zhuǎn)手就是十幾萬(wàn)，而且等你知道這個(gè)樓盤，基本已經(jīng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)?fù)炅?，想買都買不到。

之后陸續(xù)有新的樓盤開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商價(jià)格一家比一家高。按照市場(chǎng)的價(jià)格定位，麗江的房?jī)r(jià)一下就起來(lái)了。根據(jù)購(gòu)買者買漲不買跌的心理，房子漲了就趕緊買，造成了當(dāng)時(shí)的瘋搶局面?！翱钢鹜日曳慨a(chǎn)商”，真是一點(diǎn)都不夸張。

讀本君

出現(xiàn)這種價(jià)格暴漲的原因是什么？

鐘占友：原因有很多，從時(shí)間上來(lái)分析。

1、2015年—2017年期間，麗江很少有新的樓盤開(kāi)發(fā)，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)非常低迷。到2017年下半年有些新的樓盤開(kāi)發(fā)，出現(xiàn)了供不應(yīng)求的現(xiàn)象。面對(duì)這種現(xiàn)象，為了保證資金鏈不斷裂，麗江很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都低價(jià)銷售手中的樓盤。這兩年麗江很多樓盤，很多都是保本價(jià)在出售。因此基數(shù)就低。

2、動(dòng)車開(kāi)通的消息吸引了不少炒房客。2018年6—9月，因?yàn)槭芾ッ?、大理、西雙版納房?jī)r(jià)的影響，麗江來(lái)了一批炒房客。其中不乏外省過(guò)來(lái)買房納涼避暑的，也有不少鶴慶、香格里拉周邊地區(qū)的人過(guò)來(lái)買房。

3、去年原本說(shuō)12月6日動(dòng)車開(kāi)通，大家的預(yù)期是動(dòng)車開(kāi)通了房?jī)r(jià)一定漲，但其實(shí)開(kāi)通了沒(méi)漲。因?yàn)殚_(kāi)通前房?jī)r(jià)就漲了，而且漲狠了，導(dǎo)致后期疲軟。

4、改善型住房需求的增加。這個(gè)眾所周知，二胎政策開(kāi)放、棚戶區(qū)改造、2017年開(kāi)始公務(wù)員工資大幅增加。這些都促成了剛需。很多人賣了公寓買別墅，需求量一增加，剛好市場(chǎng)環(huán)境也好，就漲起來(lái)了。

5、麗江一區(qū)四縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)上班一族（企事業(yè)單位職工）在城里投資買一點(diǎn)房產(chǎn)，在城里務(wù)工一族、剛參加工作的大學(xué)畢業(yè)生等的買房需求，也促進(jìn)了市場(chǎng)的活躍。以上種種原因，推動(dòng)了麗江房?jī)r(jià)的上漲。

據(jù)吉屋網(wǎng)2019年6月4日數(shù)據(jù)顯示，目前麗江新房均價(jià)為10823元/㎡，二手房均價(jià)為7800元/㎡，環(huán)比上月兩者均出現(xiàn)了下跌。（這一價(jià)格，也包含了旅游地產(chǎn)，因此，數(shù)據(jù)僅供參考）

從圖中可以明顯看出，從2018年11月開(kāi)始，麗江新房的價(jià)格出現(xiàn)了明顯的企穩(wěn)且略有下跌，這種現(xiàn)象一直到今年上半年，可能還會(huì)延續(xù)。

這種現(xiàn)象在麗江房網(wǎng)的門店里也能明顯感受到。2019年下半年發(fā)一期公眾號(hào)就能成交一套房的情況，到現(xiàn)在發(fā)四五期都不一定能賣一套房。

俗話說(shuō)，“動(dòng)車一響，黃金萬(wàn)兩”。但是這個(gè)說(shuō)法，在麗江房市里并沒(méi)有達(dá)到人們所預(yù)期的效果。原本隨動(dòng)車開(kāi)通在大理一躍而起的房?jī)r(jià)，在麗江卻遭遇了“水土不服”。

一方面，動(dòng)車開(kāi)通后，很多對(duì)麗江醫(yī)療、教育條件失望的人，轉(zhuǎn)而跑到教育、醫(yī)療更占優(yōu)勢(shì)的昆明買房。這種現(xiàn)象是不少房地產(chǎn)商都沒(méi)想到的。

另一方面，經(jīng)過(guò)2018年這一波漲勢(shì)，一些政策和條件被放寬。得益于此，麗江有大量樓盤開(kāi)發(fā)，供給大大增加。

據(jù)另一知情人士介紹，麗江城區(qū)今年以來(lái)將會(huì)新開(kāi)近20個(gè)新樓盤，包括正在開(kāi)發(fā)的。“因?yàn)榍皫啄甓紱](méi)有開(kāi)發(fā)，現(xiàn)在這么多的樓盤一下子出來(lái)，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的沖擊會(huì)非常大?！痹撝槿藦?qiáng)調(diào)。

讀本君

在這種情況下，購(gòu)房者或者投資者應(yīng)該如何做出決策？

鐘占友：麗江的房?jī)r(jià)上了8000元/㎡的一定要特別謹(jǐn)慎，上了10000元/㎡的屬于風(fēng)險(xiǎn)偏高，老百姓攢點(diǎn)錢不容易，一定要謹(jǐn)慎謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎。

此外，近期麗江出現(xiàn)了很多投資回報(bào)型樓盤，將近有6、7個(gè)，還有酒店式公寓等。這些房?jī)r(jià)定在6500—10000元/㎡，面積大概在40—70㎡，一套大概40－60多萬(wàn)。

賣房的不少是代理公司，他們?cè)S諾的一些東西其實(shí)很難實(shí)現(xiàn)。后面代理公司走了，誰(shuí)為你負(fù)責(zé)？而且不少打著國(guó)際連鎖酒店管理旗號(hào)的，能實(shí)現(xiàn)的很少。

還有，前期價(jià)格為什么這么高？他就是把這個(gè)錢作為你的分紅，又返還給你。羊毛出在羊身上，這個(gè)東西價(jià)格為6千，我賣你一萬(wàn)，第一年、第二年返款，第三年也許就拿不到收益分紅了，你怎么辦？

比如說(shuō)投資回報(bào)率很高，4、5年短期回本這些，其實(shí)都是非常難的。一般商鋪及投資回報(bào)類房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資都是20年回本，在麗江有些20年都回本不了。

去年底，還出現(xiàn)了有些認(rèn)購(gòu)的樓盤無(wú)法轉(zhuǎn)手，最終炒房客原價(jià)退還給開(kāi)放商的現(xiàn)象。這也是又一次提醒大家一定要理性投資，謹(jǐn)慎投資。

據(jù)悉，麗江目前的酒店公寓式住房，有好幾個(gè)此前收益在6%左右，現(xiàn)在回報(bào)率不足2%。

香江花園尚水居、古云杉、華首上領(lǐng)域、金凱廣場(chǎng)、陽(yáng)光100等小區(qū)的單身公寓，40㎡左右的房售價(jià)13—18萬(wàn)。但如今的市場(chǎng)上，同類型面積大小的投資性房屋產(chǎn)品基本能賣到35萬(wàn)—45萬(wàn)，單價(jià)將近10000元/㎡，這種差異的對(duì)比，值得購(gòu)房者靜下心來(lái)認(rèn)真思考。

讀本君

在麗江，什么樣的房子更受歡迎？作為首次購(gòu)房者需要注意哪些問(wèn)題？

鐘占友：公寓式面積在95—128㎡，3室2廳2衛(wèi)（1衛(wèi)）1廚1陽(yáng)臺(tái)，這種在麗江相當(dāng)受歡迎。還有一種是面積差不多（120—130㎡），一樓帶院子的公寓也相當(dāng)搶手。然后同等面積，退臺(tái)式帶露臺(tái)的房型也非常熱銷。

庭院的話在200—260㎡左右，5室2廳3衛(wèi)的戶型需求量最大，帶個(gè)30—40㎡的院子最佳。

之前有新聞?wù)f全國(guó)各地停止別墅的審批，然后當(dāng)時(shí)大家都以為不能建別墅，別墅的價(jià)格就上漲了。希望老百姓不要誤解，其實(shí)這個(gè)是為了調(diào)控住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、規(guī)范市場(chǎng)而提出的。

相關(guān)新聞：

2016年國(guó)土部再次強(qiáng)調(diào)了“禁墅令”，表示全國(guó)各地將停止審批別墅類供地和辦理相關(guān)用地手續(xù)，對(duì)聯(lián)排別墅、低密度花園等類別墅項(xiàng)目的審批也將進(jìn)一步控制。

2019年住建部門要立即暫停辦理本行政區(qū)域內(nèi)有關(guān)別墅項(xiàng)目建設(shè)審批手續(xù)，并對(duì)已建、在建、在批、待建、待批的別墅項(xiàng)目做好梳理等工作。

而首次購(gòu)房者，一定要注意以下5個(gè)方面：

1、了解開(kāi)發(fā)商的情況，有沒(méi)有相應(yīng)的資質(zhì)，地塊有沒(méi)有到手，以后能不能辦到不動(dòng)產(chǎn)證。

2、了解土地的性質(zhì)，重點(diǎn)包含兩個(gè)方面，一是政府合法國(guó)有出讓地，還有一種是返還地。尤其是返還地，涉及可否辦到證，因?yàn)楹臅r(shí)會(huì)比較長(zhǎng)，一定要看清楚。

3、首次買房，一定要了解自已銀行征信情況，能不能貸款，能貸多少。

4、如果是轉(zhuǎn)讓，一定要簽訂認(rèn)購(gòu)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并且確認(rèn)房?jī)r(jià)。如果后期開(kāi)發(fā)商漲價(jià)就會(huì)容易出現(xiàn)扯皮，所以一定要有雙方簽定的《認(rèn)購(gòu)權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，規(guī)避后期的風(fēng)險(xiǎn)。

5、買房還是要注意風(fēng)險(xiǎn)，建議多多咨詢專業(yè)人士，了解市場(chǎng)行情，不要盲目購(gòu)房。

讀本君

那么，未來(lái)麗江的房?jī)r(jià)還會(huì)上漲嗎？

鐘占友：去年的這波漲勢(shì)讓房地產(chǎn)商看到了希望，但是今年其實(shí)泡沫已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了，現(xiàn)實(shí)沒(méi)有那么美好。像麗江的房?jī)r(jià)到8000-10000元/㎡，上升的空間已經(jīng)很少了。未來(lái)麗江的房?jī)r(jià)還會(huì)有上升的空間，但空間不大，跟原來(lái)預(yù)期的有不少差距。

還有最重要的一件事情，房產(chǎn)稅。如果房產(chǎn)稅在麗江實(shí)行的那一天，將對(duì)房市形成很大的影響。以前是以房養(yǎng)房，等房產(chǎn)稅正式施行就養(yǎng)不起了，到時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)很多這種情況。

還是那句話，房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。